Tax deduction at source – आयकर अधिनियम की धारा 194 आईए के तहत प्रावधान
Tax deduction at source: भारत सरकार द्वारा पेश किये गये वित्त विधेयक 2013 में कृषि भूमि को छोड़कर अन्य किसी तरह की 50 लाख रुपये से अधिक की अचल संपत्ति की खरीद पर आयकर अधिनियम की धारा 194 आईए के तहत 1 प्रतिशत की टीडीएस कटौती का प्रावधान किया गया है। जून 2013 से यह नियम लागू किया गया है कि जब कोई व्यक्ति 50 लाख रुपये से अधिक की कीमत की कोई इमारत, इमारत का हिस्सा अथवा अन्य किसी तरह की अचल संपत्ति खरीदता है, तो उसे विक्रेता को भुगतान करते समय टीडीएस काटना पड़ता है। यह आयकर अधिनियम की धारा 194-आईए में निर्धारित किया गया है। खरीददार को कुल बिक्री की रकम का 1 प्रतिशत टीडीएस काटना होगा। यहां खरीददार द्वारा टीडीएस काटने की आवश्यकता है। विक्रेता के लिए यह नियम लागू नहीं किया गया है।
खरीद राशि में सभी खर्च शामिल
अचल संपत्ति की खरीद राशि में उसकी मेम्बरशिप का खर्च, कार पार्किंग, बिजली-पानी, स्वीमिंग पूल, पार्क, मेंटीनेंस, एडवांस पेमेंट आदि सभी को शामिल किया जाता है। इन सबको जोड़कर आयी कुल धनराशि पर टीडीएस काटा जाता है। मान लीजिये कि आपने कोई इमारत या प्रॉपर्टी 75 लाख रुपये में खरीदी और उस पर ये सारे खर्चे 10 लाख रुपये के अतिरिक्त आते हैं तो आपको टीडीएस 75 लाख रुपये पर नहीं बल्कि 85 लाख रुपये पर काटना होगा। यह प्रावधान 1 सितम्बर 2019 को या उसके बाद खरीदी गई अचल संपत्ति पर लागू किया गया है। अचल संपत्ति की खरीद पर टीडीएस का भुगतान करने के लिए किसी भी अचल संपत्ति के खरीददार को कर कटौती खाता संख्या यानी टैन की जरूरत नहीं है, उसके लिये पैन कार्ड का ही इस्तेमाल किया जा सकता है।
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विक्रेता का पैन नंबर जरूरी
अचल संपत्ति पर टीडीएस काटने के लिए खरीददार को विक्रेता का पैन नंबर अवश्य हासिल करना होता है। साथ ही खरीददार का पैन कार्ड होना आवश्यक है। यदि विक्रेता का पैन कार्ड नहीं मिल पाता है तो उस दशा में टीडीएस की कटौती 1 प्रतिशत की जगह 20 प्रतिशत काटनी होगी। अचल संपत्ति का भुगतान यदि किश्तों में किया जाना है तो टीडीएस किश्तों के भुगतान के समय ही काटा जाना चाहिये। अचल संपत्ति पर खरीददार द्वारा की गयी कटौती को उस महीने की आखिरी तारीख या 30 दिनों के भीतर आयकर विभाग द्वारा निर्धारित फार्म 26 क्यूबी का उपयोग करके सरकारी खाते में जमा कर दिया जाना चाहिये।
फार्म 16 बी को डाउनलोड करें
सरकार के पास टीडीएस जमा करने के बाद खरीददार को विक्रेता को फार्म 16बी में टीडीएस प्रमाण पत्र पेश करना होता है। यह 16 बी फार्म टीडीएस जमा करने के 15 दिन बाद ऑनलाइन हासिल किया जा सकता है। खरीददार को फार्म 16 बी प्राप्त करना आवश्यक होता है। यह फार्म विक्रेता को जारी करना होता है। आप इस फार्म 16 बी को ट्रेसेस से जेनरेट करके डाउनलोड कर सकते हैं।
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टीडीएस कटौती व जमा करने की प्रक्रिया
संपत्ति की ऑनलाइन बिक्री पर टीडीएस की कटौती के लिए आयकर विभाग द्वारा विधिवत पूरी प्रक्रिया दी गयी है, उस प्रक्रिया का पूरी तरह से पालन करना होता है। आयकर विभाग द्वारा संपत्ति की बिक्री पर टीडीएस काटे जाने के लिए 26 क्यूबी फार्म दिया गया है, जिसे ऑनलाइन भरा जा सकता है। इसके लिए सबसे पहले आपको टिनएनएसडीएल की वेबसाइट डब्ल्यूडब्ल्यूडब्ल्यूडॉटटिनडैशएनएसडीएलडॉटॉम पर जाना होगा। संपत्ति की बिक्री पर टीडीएस के तहत संपत्ति पर टीडीएस फाइल करने के लिए ऑनलाइन फार्म (फार्म 26क्यूबी) पर क्लिक करें, संपत्ति की बिक्री पर टीडीएस के लागू होने वाले चालान को चुनें।
दस्तावेज तैयार रखें
फार्म में आवश्यक जानकारी देकर भरें। यूजर को फार्म 26 क्यूबी भरने के लिए कुछ आवश्यक दस्तावेज पहले से तैयार रखने होंगे। जो इस प्रकार हैं – क) खरीदने वाले और बेचने वाले दोनों के पैन कार्ड ख) खरीदने वाले और बेचने वाले का पता, फोन नंबर आदि के दस्तावेज ग) प्रॉपर्टी का पूरा विवरण घ) भुगतान किया गया पेमेंट और किश्त आदि तथा जमा किये गये टैक्स की जानकारी के दस्तावेज।
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एकनालेज नंबर भी लिखा दिखेगा
आगे बढ़ने से पहले आवश्यक जानकारी देकर फार्म को अच्छी तरह से पूरा करें। इसके आपको स्क्रीन पर एक कन्फर्म की बटन दिखेगी। उस पर क्लिक करें। इसके बाद आपको स्क्रीन पर दो तरह की बटन दिखेंगी, जिसमें से एक पर लिखा होगा 26 क्यूबी फार्म को प्रिंट करना है और दूसरे पर लिखा होगा कि बैंक के समक्ष पेश करना है। साथ ही एक एकनालेज नंबर भी लिखा दिखेगा। इस एकनालेज नंबर को सेव कर ले यानी सुरक्षित रख लें क्योंकि यह नंबर भविष्य में आपके काफी काम आयेगा। पहले आप 26 क्यूबी फार्म को प्रिंट करने वाले बटन पर क्लिक करें। उसके बाद बैंक के समक्ष पेश करने वाले बटन पर क्लिक करें। इसके बाद आप यदि ऑनलाइन पेमेंट करना चाहे तो इंटरनेट बैंकिंग के माध्यम से पेमेंट कर सकते हैं।
काउंटर फॉइल सामने नजर आयेगी
सफलता पूर्वक भुगतान हो जाने के बाद आपके समक्ष एक काउंटर फॉइल सामने नजर आयेगी। जिसमें सीआईएन, पेमेंट की डिटेल और उस बैंक का नाम दर्ज होगा जिसके माध्यम से आपने भुगतान किया है। यह काउंटर फाइल आपके द्वारा भुगतान किये जाने का प्रमाण है। इसे भी संभाल कर रखना चाहिये। पन्द्रह दिन बाद आपको पोर्टल डब्ल्यूडब्ल्यूडब्ल्यूडॉटटीडीसीपीसीडॉटगावडॉटइन पर खोज करनी चाहिये और वहां से आपको फार्म 16बी को डाउन लोड करना होगा।
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फार्म 16 बी को डाउन लोड करने के लिए ये काम करें
पोर्टल डब्ल्यूडब्ल्यूडब्ल्यूडॉटटीडीएससीपीसीडॉटगॉवडॉटइन को लॉगिन करके अपने पैन का इस्तेमाल कर टैक्सपेयर के रूप में रजिस्टर करें। फार्म 16 बी (बायर के लिए) मीनू में दिख रहे डाउनलोड वाली बटन को क्लिक करके डाउनलोड करें, आपको उस प्रॉपटी की डिटेल भरनी होगी जिसके लिए आप 16 बी फार्म के लिये रिक्वेस्ट कर रहे हैं। आपको एसेसमेंट ईयर को दर्ज करना होगा, एकनालेज नंबर और विक्रेता का पैन नंबर इंटर करके प्रोसीड की बटन पर क्लिक करना है। आपकी स्क्रीन पर कन्फर्मेशन की बटन नजर आयेगी। उसमें लिखे सबमिट रिक्वेस्ट पर क्लिक करके अगली कार्यवाही करें। इसके बाद आपको आपके द्वारा डाउनलोड किये जाने की रिक्वेस्ट के सफल होने का मैसेज सामने आयेगा।
कृपया रिक्वेस्ट नंबर को नोट करें और डाउनलोड रिक्वेस्ट के लिए सर्च करें। रिक्वेस्टेड डाउनलोड पर क्लिक करके अपनी फाइल को डाउनलोड करें। रिक्वेस्ट नंबर के लिए सर्च करें और रिक्वेस्ट वाली लाइन में एचटीटीपी डाउनलोड की बटन पर क्लिक करें। यदि आपके स्टेटस में वेट करने का मैसेज आता है तो कुछ घंटों के बाद आप लास्ट स्टेप को फिर से रिपीट कर दें। इसके बाद आपको जिप फाइल डाउनलोड करनी होगी। इसके लिए पासवर्ड मांगे जाने पर टीडीएस काटने वाले शख्स की डेट आफ बर्थ यानी जन्म दिन की तारीख, महीना और साल डालना होता है। उसके बाद यह फार्म आपके सामने आ जायेगा। इसको प्रिंट कराकर अपने पास सुरक्षित रख लें और विक्रेता को प्रमाण के तौर पर दे सकते हैं।
